Sunday, Jan 20th

Last update12:39:09 AM GMT

اٹلی میں گھر خریدنے کی گائیڈ

alt

عام طور پر اٹلی میں گھر خریدنا ایک اہم منصوبہ سمجھا جاتا ہے ، یعنی گھر خریدنے کے لیے کافی رقم ادا کی جاتی ہے ، اس لیے گھر خریدنے کے قانون کے متعلق علم حاصل کرنا بھی اہم قرار دیا جاتا ہے ۔ اٹلی کی ایک مثال ہے کہ قوانین جاہلوں کے لیے نہیں بنائے جاتے ۔ گھر خریدنے کے لیے عقل سے کام لیا جاتا ہے اور مشاورت کے بعد یہ بڑا قدم اٹھایا جاتا ہے ۔ گھر خریدنے کے لیے ضروری ہوتا ہے کہ آپ زیادہ سے زیادہ پراپرٹی ڈیلروں کے پاس جائیں اور زیادہ سے زیادہ گھر یا مکان دیکھیں ۔ گھر خود بھی خریدا جا سکتا ہے ، یا پھر کسی پراپرٹی ڈیلر یا agenzie immobiliariکے زریعے خریدا جاتا ہے ۔ گھر خریدنے کے لیے آپ کو اسکی قیمت کی رقم کے بارے میں مکمل تیاری کرنی ہوتی ہے اور اسکے علاوہ ان اخراجات کے بارے میں بھی انتظام کرنا ہوتا ہے جو کہ رجسٹری وغیرہ کے لیے لازمی ہوتے ہیں ۔ مکان کی قیمت کے علاوہ ٹیکس، رجسٹری کے لیے نوٹری پبلک کی فیس، اگر ایجنسی ہے تو اسکی کمیشن، ۔ ایجنسی کی کمیشن اس وقت دی جاتی ہے ، جب مکان کی خریدو فروخت مکمل ہو جائے ، عام طور پر یہ مکان کی قیمت کی رقم میں سے 2 فیصد ہوتی ہے ۔ اسکے بعد مکان میں سامان شفٹ کرنے کا خرچہ ادا کیا جاتا ہے ، نیا فرنیجر خریدا جاتا ہے اور اسکے بعد اگر بھابھی اس گھر میں موجود ہو تو وغیرہ وغیرہ کے کافی اخراجات شامل ہو جاتے ہیں ۔ مکان خریدنے سے قبل ہم کو یہ بھی دیکھنا ہوتا ہے کہ اسکے آس پاس کیسا ماحول ہے ، کیسے گھر ہیں اور کون لوگ آباد ہیں ۔ اگر یہ مکان ایسے علاقے میں بنایا گیا ہے ، جہاں شور نہیں ہے اور سکون سے لوگ آباد ہیں ، اگر اس مکان کے قریب پبلک سروس یعنی سکول، ہسپتال، دکانیں اور باغ موجود ہیں ۔ اگر اس علاقے میں سپورٹس کلب موجود ہیں ۔ اسکے علاوہ گھر کی اندرونی اور بیرونی حالت کامعائنہ کرنا لازمی ہوتا ہے ۔ مکان میں پارکنگ کا نظام دیکھنا ہوتا ہے ، اس میں اگر ہیٹر سسٹم ہے اور اگر ہے تو وہ ماڈرن ہے یا پرانا بنایا ہوا ہے ، اور اگر یہ ہیٹر سسٹم زاتی ہے یا پھر بلڈنگ کا ہے ۔ مکان میں گیس، بجلی، پانی اور ٹیلی فون کا نظام موجود ہے اور اگر پرانے مالک نے ان تمام سسٹموں کے بل جمع کروا دیے ہیں ۔ ضروری ہے کہ پرانے مالک کے پاس اس مکان کا سرٹیفیکٹ موجود ہو ۔ یاد رہے کہ 2009 سے مکان کا انرجی یا بجلی کا سرٹیفکٹ لازمی قرار دیدیا گیا ہے ۔ مکان کی خرید ایک اہم قدم ہے ، اس لیے ضروری ہے کہ کوئی بھی کوتاہی نہ کی جائے اور اسکی تمام تر حالت کے بارے میں علم حاصل کرنے کے لیے زیادہ سے زیادہ تفتیش کی جائے اور ہر چیز کے بارے میں سرٹیفیکٹ یا لکھا ہوا ثبوت مانگا جائے ۔ گھر خریدنے کے لیے ان لوازمات کا پورا ہونا لازمی ہے ، جنہیں تین حصوں میں بیان کیا جا رہا ہے ۔

گھر کی تلاش

گھر خود بھی خریدا جا سکتا ہے ، یا پھر کسی پراپرٹی ڈیلر یا agenzie immobiliariکے زریعے خریدا جاتا ہے، اسکے علاوہ کسی کنسٹرکشن کمپنی سے بھی مکان خریدا جا سکتا ہے ۔ کنسٹرکشن کمپنی سے گھر خریدنا اس وقت سودمند ہوتا ہے ، جب یہ گھر کی تعمیر کر رہے ہوں ۔ اس صورت میں آپ براہ راست مالک سے رجوع کر سکتے ہیں ۔ مالک سے ایک پہلا کنٹریکٹ کیا جا سکتا ہے جو کہ گھر کی خرید کی تجویز کا معاہدہ ہوتا ہے ۔ گھر کا اصل کنٹریکٹ کرنے سے قبل آپ کو proposta di acquistoکا کنٹریکٹ کرنا ہوگا ۔ اس کنٹریکٹ کے لیے آپ براہ راست، یا پھر ایجنسی کے زریعے یا پھر مالک کے ساتھ کنٹریکٹ کر سکتے ہیں ۔ اسکے بعد اصل کنٹریکٹ کیا جائے گا ، جسے contratto di compravenditaکہیں گے ۔ اس کنٹریکٹ میں مالک مکان اور نیا مالک مکان دونوں موجود ہونگے اور معاہدہ پر دستخط کیے جائیں گے ۔ عام طور پر مکان کی خرید کا proposta di acquistoکا کنٹریکٹ عام طور پر تجویز  کا کنٹریکٹ ہوتا ہے ، جس میں ایک مالک دوسرے مالک سے مکان خریدنے کی تجویز پیش کرتا ہے ۔ اس کنٹریکٹ کے لیے عام طور پر پہلے ہی سے کاغذ پر چھپے ہوئے خالی فارم مل جاتے ہیں ، جس پر ایک مالک تجویز پیش کر دیتا ہے اور دوسرا اسے قبول یا رد کر دیتا ہے ۔ اسکے برعکس مکان کا اصل کنٹریکٹ اسٹیٹ کے اشٹاموں کے زریعے عمل میں آتا ہے ۔ تجویز کے کنٹریکٹ کے بعد دونوں مالکان نوٹری پبلک یا notaioکے پاس جاتے ہیں اور اصل کنٹریکٹ کرتے ہیں ۔ نوٹری پبلک کے پاس جا کر خریدنے والا مالک ایک بیانہ دیتا ہے جو کہ مکان کی قیمت کے مطابق تھوڑی سے رقم ہوتی ہے ۔ بیانہ کی صورت میں مکان کی فروخت رک جاتی ہے اور خریدنے والا مالک اس کا نیا مستقبل کا مالک تصور کیا جاتا ہے ۔ بیانہ کو caparraکہتے ہیں ۔

گھر کی خرید کا اصل کنٹریکٹ

پہلے مالکان ایک فرضی کنٹریکٹ کرتے ہیں ، اسکے بعد دونوں مالکان نوٹری پبلک سے ملاقات کا وقت لیتے ہیں اور اصل کنٹریکٹ کر لیا جاتا ہے ۔ اس صورت میں نوٹری پبلک ایک پبلک آفیسر تصور کیا جاتا ہے ۔ نوٹری پبلک جو بھی لکھتا ہے ، اس کی سرکاری اہمیت ہوتی ہے ۔ اس دن خریدار مکان کی پوری رقم ادا کرے گا اورمکان کی چابی دینے کی تاریخ مقرر کی جائے گی ۔

ایجنسی کے زریعے گھر کی خرید

پراپرٹی ڈیلر یا ایجنسی ایک ترجمانی کا کام کرتی ہے ۔ ایجنٹوں کی ذمہداری ہوتی ہے کہ وہ دونوں مالکان کو اکٹھا کرتے ہوئے خرید و فروخت کا کنٹریکٹ عمل میں لائیں ۔ ایجنسی کو حاصل کرنے کی صورت میں مالک مکان اور نئے مالک کو یہ فائدہ ہوتا ہے کہ ایجنسی کے ایجنٹ مکانوں کی خرید و فروخت کا تجربہ رکھتے ہیں اور انکی کوشش ہوتی ہے کہ وہ نئے اور پرانے مالک کو خوش کریں ۔ ایجنسی سے گھر خریدنے کی صورت میں نیا مالک پرانے مالک کو ایک یا دو دفع دیکھتا ہے کیونکہ باقی کام ایجنسی والے کرتے ہیں ۔ گھر کی تلاش کے بعد دونوں مالکان کو کہا جاتا ہے کہ وہ تجویز کا کنٹریکٹ یا proposta di acquistoکا کنٹریکٹ کریں جو کہ عام فارموں پر کیا جاتا ہے ۔ اگر آپ کو کسی چیز پر شک ہو تو آپ کا فرض ہے کہ آپ ایجنسی کے ایجنٹ سے سوال و جواب کریں یا پھر کسی ایکسپرٹ سے مشورہ حاصل کریں ۔ تجویز کے کنٹریکٹ کے بعد آپکو بیانہ دینا ہوگا جو کہ مکان کی قیمت سے 10 سے 15 فیصد ہوتا ہے ۔ نئے مالک کے لیے ضروری ہے کہ وہ بیانہ کی رقم نئے مالک کو ایک چیک کے زریعے دے جو کہ صرف اس مالک کے نام پر دیا جائے ، ایسے چیک کو non trasferibilitàچیک کہتے ہیں اور اسے کئی دوسرا بندہ کیش نہیں کروا سکتا ۔ خبردار۔ اگر نیا مالک کسی وجہ سے اصل کنٹریکٹ نہیں کروا سکے گا تو اس صورت میں بیانہ کی رقم پرانا مالک رکھ لے گا ۔ اس لیے ضروری ہے کہ نیا مالک مکمل تیاری کرلے ، یعنی بنک سے قرضے کی رقم کی تسلی وغیرہ ۔ اگر آپ کے پاس گھر خریدنے کی رقم موجود ہے تو پھر دوسرا مسئلہ ہے لیکن اگر آپ نے بنک کے قرضے سے گھر خریدنا ہے تو پہلے بنک سے قرضے کی مکمل بات چیت اور یقین دہانی کر لیں ۔ بنک سے قرضہ حاصل کرنے کے لیے بنک سے ایک کنٹریکٹ کیا جاتا ہے ، اس صورت میں قرضے کی ادائیگی کے لیے قسطیں کی جاتی ہیں جو کہ مالک مکان سالوں میں ادا کرتا ہے ۔ قرضہ حاصل کرنے کے لیے بنک گارنٹی مانگتے ہیں جو کہ اپنے بوستا پاگا یا کسی پراپرٹی کی موجودگی میں میسر کی جاتی ہے۔ بنک قرضہ دینے سے قبل آپ کی گارنٹی کی تفتیش کرتا ہے ، اس لیے گھر خریدنے سے قبل اور بیانہ دینے سے قبل اپنے قرضے کی گارنٹی کو دیکھ لیں ۔ قرضہ کی ادائیگی کی گارنٹی کی صورت میں آپ تجویز کا معاہدہ کر سکتے ہیں اور بیانہ ادا کر سکتے ہیں ۔ جب آپ کسی ایجنسی سے گھر خریدیں گے تو چھپے ہوئے فارموں پر کافی لکھت پڑت کی جائے گی ، نئے مالک اور پرانے مالک کا نام وغیرہ لکھا جائے گا ، اسکے بعد ایجنٹ کا نام وغیرہ لکھا جائے گا اور اسکی کمیشن کے بارے میں لکھا جائے گا ۔ مکان کی تمام تر تفصیل اور اسکی کمونے میں رجسٹریشن یا catastaliتحریر کی جائیں گی ۔ مکان کی قیمت لکھی جائے گی ، کیسے اور کب مکان کی قیمت ادا کی جائے گی ، اسکے علاوہ کب دونوں مالکان نوٹری پبلک کے پاس اصل کنٹریکٹ کے لیے جائیں گے ۔ اسکے علاوہ ان چیکوں کے نمبر جو کہ بیانہ کے طور پر ادا کیے گئے ہیں ۔ اس فارم کو پر کرنے کے بعد ایک ایک کاپی نئے  مالکان کو دے دی جائے گی اور اسکے بعد ایجنٹ ایک کاپی پرانے مالک کو دیدے گا ۔ پرانے مالک کا اس کنٹریکٹ میں ہونا لازمی نہیں ہے ۔ پرانا مالک اس تجویز کے کنٹریکٹ پر دستخط کرتے ہوئے بیانہ حاصل کر لے گا ۔ خبردار۔ یاد رہے کہ تجویز کے کنٹریکٹ کے دوران ایجنسی کا ایجنٹ پرانے مالک کے فرائض انجام دیتا ہے اور اسکی جگہ لے لیتا ہے ، اس لیے نئے مالک کو کوئی ڈر نہیں ہونا چاہئے ۔ اگر مکان کا پرانا مالک تجویز کے کنٹریکٹ کو قبول نہیں کرے گا تو اس صورت میں ایجنٹ بیانہ کی رقم کے چیک نئے مالک کو واپس کردے گا ۔ تجویز کے کنٹریکٹ کے دوران ضروری ہوتا ہے کہ آپ پرانے مالک سے ملاقات کے لیے ایک تاریخ مقرر کر لیں ۔ ایک دفع جب تجویز کا کنٹریکٹ ہوجائے اور مالک بھی بیانہ قبول کرلے تو اس صورت میں اصل یا آخری کنٹریکٹ کیا جاتا ہے جو کہ نوٹری پبلک کے سامنے ہوتا ہے ۔ اگر نیا مالک اصل کنٹریکٹ نہ کرسکے تو اس صورت میں اس کا بیانہ پرانا مالک رکھ لے گا اوراگر  پرانا مالک کسی وجہ سے کنٹریکٹ نہ کر سکے تو وہ اس صورت میں ڈبل بیانہ نئے مالک کو ادا کرے گا ۔

اصل کنٹریکٹ اور رجسٹری

مکان کا مالک بننے کے لیے ضروری ہے کہ دونوں مالکان نوٹری پبلک کے سامنے اصل اور آخری کنٹریکٹ کریں ۔ جب دونوں مالکان نوٹری پبلک کے پاس جائیں گے تو وہ مکان کے تمام تر کاغذات چیک کرے گا ۔ پراپرٹی کے کنٹریکٹ دیکھے جائیں گے ، سرٹیفیکٹ کا اصل ہونا دیکھا جائے گا ، اجازت نامے، مکان بنانے کی اجازت اور دوسرے کوائف چیک کیے جائیں گے ۔ مالکان کے بارے میں معلومات حاصل کی جائیں گی اور مکان کی قیمت کی رقم کے بارے میں دیکھا جائے گا ۔ نوٹری پبلک کو ٹیکسوں کی رقم بھی ادا کی جائے گی جو کہ سرکاری طور پر ادا کیے جاتے ہیں ، جنہیں imposte di registro e catastaliکہتے ہیں ۔ اسکے علاوہ نوٹری پبلک کی فیس دونوں فریق ادا کریں گے ۔ نوٹری پبلک رجسٹری کرنے کی صورت میں فیس حاصل کرتا ہے ۔ اسکے بعد فریقین مکان کی ملکیت دینے کی تاریخ تہہ کریں گے ۔

کنسٹرکشن کمپنی سے مکان خریدنا

کنسٹرکشن کمپنی سے گھر خریدنا بھی ایک طریقہ کار ہے ۔ اس صورت میں گھر اس وقت بھی خریدا جا سکتا ہے ، جب اسے تعمیر کیا جا رہا ہو ۔ اس صورت میں مکان کی قیمت بہت کم ادا کی جاتی ہے اور کافی فائدہ ہوتا ہے ۔ اس خریداری سے ایجنسی کے اخراجات بھی بچائے جا سکتے ہیں ۔ اس صورت میں گھر کی خرید کے بعد اگر 10 سال تک مکان میں کوئی نقص پیدا ہو جائے تو بلڈنگ کا مالک ذمہدار ہوتا ہے اور وہ اس نقص کو دور کرنے کے لیے عمل میں آتا ہے ۔ اس صورت میں نقصان اس وقت ہوتا ہے جب بلڈنگ میکر کا دیوالیہ ہو جائے اور وہ بلڈنگ کو غیر مکمل چھوڑ کر کہیں چلا جائے یا پھر اسے اس بلڈنگ کے لیے تمام تر اجازت نامے نہ مل سکیں یا پھر وہ یہ بلڈنگ صرف کاغذوں میں بنا کر فراڈ کر لے ۔ اس لیے ضروری ہوتا ہے کہ آپ پہلے تفتیش کر لیں ، اگر اس مالک کو تمام تر بلڈنگ بنانے کے اجازت نامے مل چکے ہیں اور دیوالیہ ہونے کی صورت میں اس نے انشورنس کروا رکھی ہے اور اگر یہ فرم سنجیدہ ہے ۔ اس خریداری میں بلڈنگ کے مالک کے ساتھ تجویز کا کنٹریکٹ کیا جائے گا ۔ اس کنٹریکٹ پر دستخط کرنے کے لیے نئے مالک کے لیے یا خریدار کے لیے ضروری ہوتا ہے کہ وہ اپنے ساتھ کسی ایکسپرٹ کو لے جائے اور تمام تر لوازمات اور شرائط کی اچھی طرح سے پڑتال کرلے ۔

کسی پرائیویٹ سے گھر خریدنا

 

کسی پرائیویٹ سے گھر خریدا جا سکتا ہے اور اسکے ساتھ براہ راست تجویز کا کنٹریکٹ کیا جا سکتا ہے ۔ اس صورت میں بھی کافی بچت کی جا سکتی ہے ، یعنی ایجنسی کا خرچہ بچ جاتا ہے لیکن پرانے مالک کے لیے ضروری ہوتا ہے کہ وہ مکان کی تمام تر منفی اور مثبت معلومات فراہم کردے ۔ کسی پرائیویٹ سے گھر خریدنے کے لیے ضروری ہوتا ہے کہ خریدار اس گھر کی تمام تر معلومات حاصل کرلے اور اسکے کاغذات چیک کرلے ۔ اس صورت میں بھی کسی ایکسپرٹ کی تجویز لینا اچھا ہوتا ہے ۔ اگر اس مکان میں کرایہ دار ہیں اور اگر وہ گھر چھوڑنے پر مسائل کھڑے کر سکتے ہیں ۔ یاد رہے کہ کرایہ دار کا حق ہوتا ہے کہ وہ سب سے پہلے گھر کی خرید کا گاہک بن سکے ۔ یہ حق اسکا قانونی حق ہے ۔ نئے مالک کے لیے ضروری ہوتا ہے کہ وہ یہ چیک کرے ، اگر اس گھر میں کنسٹرکشن کے دوران اور اسکی مرمت کے دوران  تمام تر قومی اور یورپین قوانین پر عمل کیا گیا ہے ۔ تمام تر تفتیش کرنے کے بعد آپ تجویز کا کنٹریکٹ ، بیانہ اور اصل کنٹریکٹ کر سکتے ہیں ۔ تحریر، ماشا سالواتورے

 

Joomla Templates and Joomla Extensions by ZooTemplate.Com